کـــاوه شفیعی-دکترای تحلیل فضاهای معماری و شهری از دانشگاه کالج لندن، دارای مدرک رسمی از کنســول بین‌المللی مراکز تجـــاری/ رضا زمـــانی-کارشنــاس تحلیلگر و مشــاور سیستم‌های اطلاعات مکانی GIS
صاحب‌نظران و کارشناسان، بازار املاک و مستغلات را در تعامل سه طرف اصلی بر می‌شمارند:
عرضه‌کننده‌گان، مشاوران فروش و خریداران. گسترش و پیشرفت اینترنت به‌ویژه سایت‌های معاملات ملکی، از یک طرف اطلاع‌رسانی و ارتباط مستقیم بین عرضه‌کنندگان و خریداران را تسهیل کرده و از طرف دیگر چالش‌هایی را برای بنگاه‌های سنتی و مشاوران مسکن ایجاد نموده است. همچنین رشد شهرها از جنبه‌های گوناگون از جمله؛ ابعاد جمعیتی، مساحتی و تراکمی موجب افزایش حجم اطلاعات و گسترش حوزه‌ی مکانی و در نتیجه افزایش تعاملات مورد نیاز در فرآیند فروش املاک شده است. این گسترش حوزه‌ی مکانی به‌نحوی‌ست که مدیریت اطلاعات حجیم بازار ملک از طرق سنتی را برای مشاوران بسیار دشوار می‌کند و به‌علاوه ممکن است حجم فزاینده‌ی اطلاعات املاکِ آنلاین، فایل‌ها، مشخصات متقاضیان حضوری و دیگر موارد برای بسیاری از خریداران، فروشندگان و حتی مشاوران املاک به‌صورت کلافی سردرگم و غیرقابل تحلیل درآید.
مقاله‌ی پیش‌رو سعی دارد تا ضمن بر شمردن این چالش‌ها در ارتباط با سه طرف اصلی عرضه‌کنندگان، مشاوران و خریداران در ارتباط با بازار عرضه و تقاضای املاک، به پیشنهاد ابزاری مؤثر و علمی برای تسهیل این ارتباط بپردازد. استفاده از سیستم اطلاعات مکانی به‌عنوان ابزاری قدرتمند می‌تواند پیچیدگی‌های ناشی از اطلاعات انبوه ملکی در گستره‌ی مکانی وسیع شهری را کاهش دهد و نتایج پردازش داده‌ها را به‌صورت نقشه‌ها و نمودارهای ملموس ارائه نماید. بدین ترتیب این راه‌کار به ایجاد نقشی فراتر از واسطه‌گری منفعلانه برای مشاوران املاک منجر می‌شود که در آن جایگاهی تخصصی‌تر و بازارساز‌تر پیدا می‌کنند.
تعـــاریف پایه
یک سیستم اطلاعات مکانی، همان‌گونه که از نام آن بر‌می‌آید ابزاری برای ثبت، تحلیل و نمایش اطلاعات جغرافیایی است. به‌عبارت دیگر؛
فرآورده‌ی اصلی یک سیستم اطلاعات جغرافیایی، نقشه‌هایی است که موقعیت موضوعات مختلف جهان حقیقی را به‌صورت انتزاعی نسبت به یک دستگاه مختصات جغرافیایی نمایش می‌دهد.
و به‌علاوه اجازه‌ی تحلیل‌ها و سنجش اطلاعات مربوط به موضوعات موردِ نظر را نیز فراهم می‌آورد.
در واقع هر موضوع با مختصات جغرافیایی (موقعیت) و مشخصات آن (اطلاعات) در سیستم مذکور ضبط می‌شود و با توجه به اینکه حوزه‌ی املاک، عمیقاً به شناخت موقعیت و مشخصات هر ملک وابسته است، این توانایی سیستم اطلاعات مکانی می‌تواند کارگشای بسیاری از چالش‌های این رشته باشد .
سیستم اطلاعات مکانی در حوزه‌ی املاک
برای روشن شدن بحث، به بیان مثالی عملی می‌پردازیم؛ اگر موضوع مورد نظر ما قطعه زمین‌های موجود در یک محله باشد، ساده‌ترین روش این است که، نقطه‌ی میانی هر قطعه زمین (موقعیت) را در سیستم اطلاعات مکانی ثبت کنیم بدین ترتیب می‌توان اطلاعات مربوط به آن قطعه زمین همچون مساحت، شماره پلاک، نام مالک، کاربری موجود، آخرین تاریخ معامله، قیمت معامله و دیگر اطلاعات را به آن نقطه ارجاع داد و در سیستم ثبت کرد. (تصویر شماره‌ی یک)
در قدمی پیشرفته‌تر می‌توان هر قطعه زمین را با محدوده‌ی دقیق خطوط بیرونی آن به‌صورت حدنگاری شده یا کاداستر نمایش داد که مرز مالکیت آن را به‌طور دقیق در سیستم اطلاعات مکانی ثبت کند و اطلاعات مربوطه را به آن نسبت دهد. (تصویر شماره‌ی دو)
حال اگر قطعه زمین‌ها را یک «لایه» از اطلاعات فرض کنیم، می‌توان لایه‌های دیگری را نیز که شامل موجودیت‌ها و موضوعات دیگر هستند در همان سیستم بر روی هم قرار داد. با افزودن لایه‌های دیگری همچون شبکه‌ی معابر شهری، فضاهای سبز، عوارض و شیب زمین، شبکه‌ی تأسیسات زیربنایی مانند آب و فاضلاب، ایستگاه‌های حمل‌و‌نقل عمومی و غیره می‌توان در قدم اول نقشه‌ای عمومی از شهر تهیه کرد که مشتری یا فروشنده موقعیت ملک مورد نظرش را نسبت به عوامل مثبت و منفی در یک لحظه ببیند.
به عبارت دیگر محیط واقعی شهری را نیز می‌توان به لایه‌های مختلفی از اطلاعات مختلف تفکیک کرد و به‌صورت یک مدل یکپارچه در سیستم اطلاعات مکانی ذخیره کرد که یک لایه‌ی مهم آن، ابنیه و املاک است. (تصویر شماره‌ی سه)
برای مثال؛ چنین نقشه‌ای می‌تواند نشان دهد که یک بنا در فاصله‌ی کمی از یک دکل فشار قوی قرار گرفته و یا بالعکس، فاصله‌ی معقولی تا یک مرکز خدماتی – تجاری محلی دارد که البته این اندازه‌گیری به‌طور دقیق توسط خود نرم‌افزار سیستم اطلاعات مکانی نیز قابل انجام است. باید خاطرنشان کرد که موضوع مورد نظر در مشاوره‌ی املاک به جای قطعات زمین می‌تواند املاک مسکونی، تجاری، اداری یا دیگر کاربری‌ها باشد. لایه‌ی اطلاعات املاک مسکونی بدین ترتیب می‌تواند موقعیت هر ملک را به‌همراه اطلاعاتی همچون مساحت، تعداد اتاق خواب، عمر بنا و دیگر اطلاعات مربوطه داشته باشد.
نقشه‌های تحلیلی در خدمت مشاوران فروش
یکی از مشخصات سیستم اطلاعات مکانی، امکان ایجاد نقشه‌هایی است که فقط موضوع‌هایی با مشخصات مورد نیاز را نمایش دهد. برای مثال با اجرای دستوری ساده می‌توان فقط آپارتمان‌ها یا خانه‌هایی که در بازه‌ی زمانی خاصی معامله شده‌اند را از بقیه جدا کرد و روی نقشه نمایش داد. حال فرض کنیم یک متقاضی خرید از مشاور املاک می‌پرسد: «وضعیت معاملات زمین در منطقه‌ی شما در سال قبل چگونه بوده؟»
بیشتر نرم‌افزارهای سیستم اطلاعات مکانی به‌طور مستقیم امکان جمع‌بندی آماری موضوع مورد پرسش را فراهم می‌آورند. برای مثال؛ متوسط قیمت یا مساحت زمین‌های معامله‌شده یا تعداد معاملات در یک ماه به‌راحتی و مستقیماً قابل محاسبه است. با ارائه‌ی چنین آماری، مشاور می‌تواند به فروشنده کمک کند تا قیمت پیشنهادی ملکش را نسبت به املاک دیگر مقایسه کند. نمونه‌ی چنین تحلیلی برای یکی از محله‌های کرج در تصویر شماره‌ی چهار نمایش داده شده است.
امتیاز بزرگی که نقشه‌های هوشمند تولید شده دارند این است که ذهن متقاضی خرید را به ناچار درگیر تجزیه و تحلیل الگوها و سناریوی نمایش‌داده‌شده می‌کند.
در این حین مشاور املاک با توجه به دانش و تجربه‌ای که از آن محل دارد می‌تواند به بسیاری از ابهامات و سوالات پاسخ دهد که خود می‌تواند تسهیل بزرگی در فرآیند معامله محسوب شود. علاوه بر آن، مشاورِ فروش به‌واسطه‌ی دسترسی به سیستم اطلاعات مکانی، مدام در حال پایش و تحلیل وضعیت کلان است که بالطبع تقویت‌کننده‌ی جایگاه ایشان به‌عنوان مرجع راهنما در حوزه‌ی حرفه‌ای خویش است.
سیستم اطلاعات مکانی در خدمت خریداران و عرضه‌کنندگان
از دیگر نقاط قوت سیستم اطلاعات مکانی، امکان یکپارچه‌سازی آسان و سریع اطلاعات آنلاین موجود در اینترنت با فایل‌های مسکن موجود در صنف املاک و لایه‌های دیگر اطلاعات است.
بدین ترتیب مشاور املاک می‌تواند اطلاعاتی از منابع مختلف را در یک بانک اطلاعات مکانی ذخیره‌سازی کند و به مقایسه و بررسی آنها بپردازد.
باید تأکید کرد که در سال‌های اخیر با توسعه‌ی وب‌سایت‌های معتبر و پیشرفته‌ی خرید و فروش املاک در کشورمان در عین اینکه آگاهی خریداران و فروشندگان افزایش یافته، منبع اطلاعات قابل اتکایی برای مشاوران فروش به‌وجود آمده تا با استفاده از ابزارهایی همچون سیستم اطلاعات مکانی به تحلیل‌های مفید و هدایتگر بپردازند.
برای مثال؛ یک مشاور فروش می‌تواند موقعیت یک واحد تجاری را از سایت‌های اینترنتی املاک استخراج کند و در نرم‌افزار سیستم اطلاعات مکانی ذخیره نماید.
حال با داشتن دیگر لایه‌های اطلاعات همچون شبکه‌ی راه‌ها، عکس‌های هوایی و فایل‌های اتوکد مهندسین مشاور می‌تواند محدوده‌های ارائه‌ی خدمات آن واحد تجاری را به مناطق اطراف بر اساس مسیر طی‌شده از معابر محاسبه کند. (تصویر شماره‌ی پنج)
اگر واحدهای تجاری یک صنف خاص مثلاً بانک را در نظر بگیریم و همین تحلیل محدوده‌ی خدمات را برای آنها به‌طور همزمان انجام دهیم، می‌توان فهمید که کدام نواحی دارای پوشش کمتر خدمات بانکی هستند و در نتیجه پتانسیل بیشتری برای احداث شعبه در آن نقاط موجود است.
چنین نقشه‌ی پتانسیلی در تصویر شماره‌ی شش به‌صورت نقشه‌ی حرارتی نمایش داده شده یعنی نواحی دارای رنگ‌های گرم‌تر پتانسیل بیشتری برای احداث بانک در محدوده‌ی شهر کرج را نشان می‌دهند.
داشتن چنین تحلیلی بی‌شک برای خریداران یا متقاضیان اجاره‌ی واحدهای تجاری با کاربری‌هایی همچون داروخانه، سوپرمارکت، پوشاک و غیره می‌تواند مفید باشد تا مکان‌یابی مؤثرتری برای کسب‌و‌کار خویش صورت دهند. با انجام تحلیل‌های مشابه حتی می‌توان به توسعه‌دهندگان و سازندگان نقاط مناسب برای احداث کاربری‌های مختلفی همچون مسکونی، تجاری، اداری و …. را پیشنهاد داد.
این قابلیت همچنین شامل مکان‌یابی بهینه برای مراکز تجاری و چندمنظوره نیز می‌شود که اشاره به آن از مجال این نوشتار خارج است.
جمع‌بنــدی
در این مقاله تلاش شد تا مفاهیم اولیه‌ی مربوط به کاربردهای سیستم‌های اطلاعات مکانی در علم املاک توضیح داده شود. برای آشنایی با مفاهیم پیشرفته‌تر و کاربرد این سیستم‌ها در زمینه‌ها و رشته‌های دیگر، خوانندگان می‌توانند به منابع علمی این مبحث همچون وب‌سایت کمپانی اِسری (در پایان مقاله) مراجعه کنند.
در آخر باید بر دو نکته تأکید شود:
نخست آنکه؛ نرم‌افزارهای سیستم اطلاعات مکانی به‌راحتی می‌توانند در مقیاس وسیع مناطق شهری با حجم بالای اطلاعات حوزه‌ی املاک این مناطق به‌کار روند و به مشاوران، دیدگاهی فرای منطقه‌ی فعالیت خود اعطاء کنند. برای اطمینان از صحت نقشه‌ها و تحلیل‌ها می‌توان از نظرات و پیشنهادهای مشاوران تخصصی این حوزه برای دسترسی و جمع‌آوری منابعِ قابل اطمینان داده‌ها و همچنین آموزش پرسنل بهره برد.
دوم؛ سیستم‌های اطلاعات مکانی می‌توانند به ارتقاء و هوشمندسازی وب‌سایت‌های املاک و مستغلات به‌طور مستقیم کمک شایان توجهی نمایند. برای مثال؛ مالکان این وب‌سایت‌ها می‌توانند با تجزیه و تحلیل رفتار کاربران وب‌سایت (همچون نام محله‌های مورد جستجو) به نتایج مفیدی دست یابند. جزئیات این ره‌یافت در موضوع آگاهی مکانی قابل بررسی است که تببین آن مجال دیگری می‌طلبد.
در پایان؛ نگارندگان امیدوارند با معرفی قابلیت‌های سیستم اطلاعات مکانی به صنف مشاوران املاک، قدمی رو به جلو برای تخصصی کردن و تبدیل دفاتر املاک به مجموعه‌هایی دانش‌بنیان برداشته شود.
منــابع:
Kevin H. Donlon, 2007, Using GIS to Improve the Services of a Real Estate Company,
Department of Resource Analysis, Saint Mary’s University of Minnesota, Winona, MN
WWW.ESRI.COM
پینوشتها:
1- ICSC (International Council of Shopping Centers)
2- Geographical Information System (GIS)
3- به شعار معروف رشته املاک و مستغلات یعنی “موقعیت، موقعیت، موقعیت” اشاره دارد
4- Location Intelligence
