به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از معاونت فرهنگی قوه قضاییه، چنانکه می دانیم در ستون خالی چند سطر آخر هر بیع نامه ای و حتی در ظهر (پشت) آن فرصتی جهت اضافه نمودن شروطی به غیر از موارد مندرج در متن اصلی آن، می باشد.
بنابراین واگذار کننده سه دانگ ملک موصوف، می تواند در صورت نقض تعهدات پیمانکار علاوه بر به اجرا گذاردن چکی که به عنوان ثمن معامله دریافت شده، به تناسب مراحل پیشرفت پروژه شامل مرحله بعد از تخریب، فونداسیون، سفت کاری، نازک کاری و غیره چندین چک دیگر به منظور حسن انجام کار از سازنده دریافت شود.
پرسش: چنانچه سازنده در انجام تعهدات خود قصور ورزد، چه راهی برای هر چه بهتر اجرا گذاشتن چک های تضمینی وجود دارد؟
پاسخ: بهترین راه حل این است که در قرارداد، چنین بندی درج شود که “در صورت نقض تعهدات توسط سازنده، چک های مذکور قابلیت وصول و ایصال دارد”.
پرسش: آیا می شود بعد از اتمام دوره سفت کاری جهت استفاده از تسهیلات بانکی اقدام کرد؟
پاسخ: بلی، در قرارداد تنظیمی طرفین می توانند بخشی از سرمایه گذاری مشترک را از محل رهن گذاردن ارزش ملک و اعیانی مستحدثه در نزد بانک، تأمین نمایند. لیکن مالک باید دقت کند در ازای وامی که بانک به سازنده میدهد، سند مالک در رهن بانک میرود، بنابراین اگر سازنده به تعهدات خود در قبال بانک عمل نکرده باشد و اقساط خود را به موقع پرداخت یا به موقع تسویه حساب نکرده باشد، به خاطر جریمههای ناشی از تأخیر، کل دارایی مالک به تملک بانک در می آید.
پرسش: از آنجایی که ارزش آپارتمانهای احداثی از لحاظ شمالی و جنوبی، طبقات بالا و پایین، نورگیری و سایر شروط جانبی واجد اختلاف در قیمت می باشند، هنگام تسهیم چگونه مورد لحاظ واقع می شود؟
پاسخ: به لحاظ جلوگیری از اختلافات بعدی، کلیه موارد مذکور می تواند در قرارداد تنظیمی پیش بینی و از ابتدا درخصوص چگونگی تقسیم آپارتمان ها با لحاظ ارزش قیمت به اعتبار تفاوت های موصوف، توافق به عمل آید. و محل استقرار طبقات تحت مالکیت هر یک از طرفین باید به صورت دقیق در قرارداد مشخص شود، مضافاً اینکه سهمالشرکه باید به صورت درصدی از پروژه مشخص شود و نه براساس طبقات.
در پایان اینکه باید در قرارداد مشخص شود در صورتی که تعداد طبقات پیشبینی شده حاصل نشد، یا اینکه اگر سازنده اضافه تراکم مازاد گرفت، تکلیف سهمالشرکه چه خواهد شد.
پرسش: در خصوص داوری چه توصیه هایی می شود؟
پاسخ: باید دقت شود با شرط داوری طرفین پذیرفتهاند که هر حکمی که داور در فرض بروز اختلاف صادر کند، به مانند احکام دادگاه ها لازم الاجراست، مگر اینکه بر خلاف قانون صادر شده باشد که در این صورت هر یک از طرفین می توانند نسبت به رأی داور اعتراض کنند، لیکن به مشاوران املاک و دیگر واسطهها نیز توصیه میشود اگر دانش حقوقی ندارند و از مسائل آیین دادرسی مدنی بی اطلاع هستند، از قبول داوری در قرارداد مشارکت خود داری کنند.
در مشارکت مدنی چه تضمیناتی در قرارداد جهت حفظ منافع مالک قابل پیش بینی است؟
آشنایی با نکات حقوقی پروژه هایی که در ادبیات حقوقی “مشارکت مدنی” نامیده می شود، از آنجا ناشی می شود که با توجه به اینکه از آغاز طرح و طی مراحل اداری با شهرداری و سازمان ثبت و نیز حضور در دفترخانه جهت صدور سند تفکیکی آپارتمان های جدید، زمانی به طور میانگین زاید بر یک سال را در بردارد و در این مدت ممکن است حوادثی از قبیل خدای ناکرده فوت یکی از طرفین و در نتیجه افتادن موضوع تعهدات به امر انحصار وراثت، ترقی و تنزل ارزش ملک یا مصالح ساختمانی را بدنبال داشته باشد، به همین جهت چگونگی تنظیم قراردادهایی که بتواند پیشاپیش حقوق طرفین آن را تضمین نماید و از بروز اختلافات و مشکلات بعدی جلوگیری نماید، از اهمیت ویژه ای برخوردار می باشد.
-
قبلی
مالکیت حقی است که قانون به رسمیت شناخته و مالک حق استفاده مطلق، دائمی و انحصاری از ملک خود را دارد، ولی در کلیه مجموعه های ساختمانی اعم از مسکونی و تجاری، چگونگی تصرف مالک باید به گونه ای باشد که به حقوق همسایگان آسیبی نرساند. با هدف جلوگیری از بروز مسائل فوق در روابط آپارتماننشینی، تمهیداتی با وضع قانون تملک آپارتمانها اتخاذ شده، اما کاهش مشکلات جاری به چیزی بیش از رعایت قانون نیاز دارد؛ بنابراین باید فرهنگ و اخلاق آپارتماننشینی در جامعه امروزی نهادینه شود. راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان چیست؟ به گزارش آگاهان ایده نیوز به نقل از معاونت فرهنگی قوه قضاییه، راهکارهای قانونی برخورد با امتناع کنندگان از پرداخت شارژ ساختمان این است که، در صورت خودداری مالک یا مستأجر یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه های مشترک، مدیر ساختمان مراتب را از طریق ثبت اظهارنامه در دفاتر خدمات قضایی، به وی ابلاغ می کند و اگر ظرف ده روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه، وی سهم بدهی اش را پرداخت نکند مدیر ساختمان می تواند از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و غیره خودداری کند.(ماده 10 مکرر قانون تملک آپارتمان ها مصوب 1343/12/16 با اصلاحات و الحاقات بعدی) لازم به گوشزد می باشد که منظور، فقط خدمات مشترک است، بنابراین اگر برق یا آب اختصاصی مالک امتناع کننده از هزینه شارژ باشد، مدیر نمی تواند آن را قطع کند. زیرا این عمل خود قابل تعقیب بوده و از نظر کیفری مدیر به عنوان ممانعت از حق، به مجازات حبس محکوم خواهد شد. سوال: اگر با قطع خدمات مشترک، بازهم هزینه را پرداخت نشود، چه اقدامی از سوی مدیر باید انجام شود؟ پاسخ: اگر مالک یا مستأجر علیرغم قطع خدمات مشترک بازهم از پرداخت بدهی اش امتناع کرد، مدیر ساختمان به اداره ثبت محل وقوع آپارتمان مراجعه و اداره ثبت بر مبنای اظهارنامه ابلاغ شده علیه شخص امتناع کننده، اجراییه صادر خواهد کرد. لازم به ذکر است که عملیات اجرائی وفق مقررات اجرای اسناد رسمی صورت خواهد گرفت و در هر حال مدیر یا هیئت مدیران موظف می باشند که به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک فوراً اقدام نمایند. سوال: آیا راه دیگری هم برای الزام فرد ممتنع وجود دارد؟ پاسخ: در صورتی که قطع خدمات مشترک ممکن یا مؤثر نباشد، علاوه بر آنچه گفته شد مدیر ساختمان می تواند به دادگاه حقوقی دادخواست بدهد. دادگاه به این گونه دعاوی خارج از نوبت رسیدگی می کند و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می شود محروم می کند و تا دو برابر مبلغ بدهی او را به نفع مجموعه، جریمه خواهد کرد. سوال: چنانچه مالک یا مستأجر به نظر مدیر ساختمان معترض باشد، چه باید کند؟ پاسخ: نظر مدیر ساختمان ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه به مالک در دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است و دادگاه به این اعتراض خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات آئین دادرسی مدنی به موضوع رسیدگی و رأی می دهد که این رأی قطعی است. و در مواردی که خدمات مشترک قطع می شود و رسیدگی سریع به اعتراض مالک یا مستأجر ممکن نباشد، چنانچه دلایل معترض قوی باشد دادگاه دستور متوقف ماندن تصمیم قطع خدمات مشترک را صادر خواهد کرد. سوال: مستأجران چه وظایفی در ارتباط با شارژ ساختمان دارند؟ پاسخ: این امر بستگی به قرارداد بین مستأجر و صاحبخانه دارد، که اگر توافق شده که صاحب خانه پرداخت کند و پرداخت نشد، در این صورت مستأجر میتواند میزان شارژ ساختمان را از اجاره بها کم کند. اما چنانچه قرار بر این باشد که مستأجر شارژ را پرداخت کند و نپردازد، مدیر میتواند به مالک رجوع کند، سپس مالک هزینه را از وی خواهد گرفت. منبع:farhangionline.ir